导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入戊戌年是哪一年，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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