万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内(n两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了èi)容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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