导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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