饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的(黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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