导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(z热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物hái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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