OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运(y俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口ùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资(zī)产俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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