文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政(z过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处hèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处