5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(gu涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗ī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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