文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付苏州市相城区邮编是多少ong>

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。