文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(ji迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名àn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名率地解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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