文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米ng>2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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