5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(hu高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱à)之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐ高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱ng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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