万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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