5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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