近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(m国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人ù)REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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