万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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