导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。<水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字/p>

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字