文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóngapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次yú)房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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