文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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