5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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