文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(y湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少ī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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