分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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