近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投苏州是几线城市呢资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(s苏州是几线城市呢hōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 苏州是几线城市呢