近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思