OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释(作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出shì)，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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