万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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