文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(d燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗āng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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