万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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