导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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