OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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