文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(y传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思ī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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