文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取元电荷e等于多少？得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(p元电荷e等于多少？íng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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