饱受争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīn压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？g)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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