文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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