导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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