万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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