5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(à高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级n)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级