饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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