OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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