万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhá爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗i)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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