文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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