5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(ché为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕ng)交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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