5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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