文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发大冤种什么意思，大冤种是骂人吗(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī大冤种什么意思，大冤种是骂人吗)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn大冤种什么意思，大冤种是骂人吗)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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