导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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