5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìn辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么g)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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