饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāngenjoy可数吗，joy可不可数)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在(zài)实(shí)际收取enjoy可数吗，joy可不可数费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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