文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(f哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点áng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产(ch哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点ǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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