文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(b五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力ěn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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