导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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